TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ HAKKINDA BİLİNMESİ GEREKENLER

08.09.2022

Görüntülenme : 818

Kiracı-kiraya veren ihtilafları, son dönemde kira bedellerindeki fahiş artışlar sonrasında vatandaşın ve hukukçuların gündeminde oldukça önemli bir yer tutmaktadır. 

 

Kiracı olunması ile kiraya veren olunmasının sonuçları açısından doğal bir fark olmakla beraber; somut bir kira ihtilafı konusunda bilgisine başvurulan uzman avukatların ilk soracağı sorulardan biri “Tahliye Taahhüdü var mı?” olmaktadır. Bunun nedeni; “Tahliye Taahhüdü” müessesinin, halihazırda Kira Hukukumuzdaki en pratik tahliye enstrümanı olmasıdır. 

 

Peki tahliye taahhütnamesine ilişkin bilinmesi ve dikkat edilmesi gereken temel hususlar nelerdir? Yazımızda, bu hususlar hakkında özet bir bilgilendirme yapılması amaçlanmıştır. 

 

 

1-TAHLİYE TAAHHÜDÜ NE DEMEKTİR?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 

 

Dolayısıyla Türk Borçlar Kanunu uyarınca, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, belirli süreli yapılmış olsa dahi, sürenin bitimi ile birlikte kendiliğinden sona ermemektedir. 

 

Buna karşın kiracı; kiralananın teslim edilmesinden sonra, yazılı olarak kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı üstlenebilir. Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltıp kiraya verene teslim etmeyi üstlendiği yazılı metne, tahliye taahhüdü denilmektedir.

 

Kiracı tarafından tahliye taahhüdü verilmesi, kira ilişkisinin kiracıdan kaynaklanan sona erme hallerinden biri olarak düzenlenmiştir. Kiraya veren, tahliye taahhüdüne dayanarak aşağıda açıklanacak şekillerde kira ilişkisini sonlandırabilir. 

 

 

2-TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN GEÇERLİLİK ŞARTLARI NELERDİR?

Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları Türk Borçlar Kanununda açıkça düzenlenmiştir;

 

2.1. TAHLİYE TAAHHÜDÜ VERİLMESİ

Tahliye taahhüdünün, kural olarak kiracı tarafından bizzat verilmesi gerekmektedir. Ancak kiracının bu konuda özel olarak yetkilendirdiği vekili de kiracı adına tahliye taahhütnamesi verebilir. Kira sözleşmesinin birden fazla kiracı tarafından imzalanması, bir başka deyişle kiralananın birden fazla kişiye kiralanması durumunda; tahliye taahhüdünün de kira sözleşmesini imzalayan kiracılar tarafından birlikte verilmesi gerekmektedir. 

 

2.2. TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN YAZILI OLMASI

Kanun, tahliye taahhüdünün yazılı olması geçerlilik şartı olarak saymıştır. Bu nedenle sözlü tahliye taahhüdüne dayanılarak kiracının tahliyesi talep edilemez. Taahhüdün adi yazılı şekilde verilmiş olması yeterli olup noter tarafından düzenleme veya onaylama şartı aranmamaktadır. 

 

2.3. TAHLİYE TARİHİNİN BELİRLİ OLMASI

Tahliye tarihinin belirli olması da geçerlilik şartıdır. Tahliye taahhüdünün verildiği anda, tahliye tarihinin gün/ay/yıl olarak belirlenmiş olması gerekmektedir. Tahliye tarihinin; belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden önce veya sonra olmasının, taahhüdünün geçerliliğine bir etkisi yoktur. Her iki durumda da tahliye taahhüdü geçerlidir. 

 

2.4. TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN KİRALANANIN TESLİMİNDEN SONRA VERİLMESİ

Kanun, kiracının serbest iradesini korumak amacıyla; tahliye taahhüdünün verilme zamanını düzenlemiştir. Buna göre tahliye taahhüdü, kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte verilmek zorundadır. Dolayısıyla kiralananın tesliminden önce veya teslimle birlikte verilen tahliye taahhüdü geçersizdir. 

 

 

3-UYGULAMADA SIKLIKLA GÜNDEME GELEN SORULAR

3.1. AİLE KONUTU OLAN KİRALANAN İÇİN ALINAN TAHLİYE TAAHHÜDÜ NASIL GEÇERLİ OLUR? 

Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu hükmü uyarınca, aile konutu olmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez. Dolayısıyla aile konutu olmak üzere kiralanan taşınmazlarda, tahliye taahhüdünün her iki eşten birlikte alınması, yani her iki eşin de imzasının olması gerekmektedir. 

 

“Kiralananın aile konutu olmasından kaynaklı eşin de tahliye taahhüdünde rızasının olması gerektiği ve eşin imzalamadığı tahliye taahhütlerinin geçersiz olduğu” iddiası, uygulamada sıklıkla gündeme gelmektedir. 

 

Bu durumun tahliye taahhüdünün geçerliliğine etkisi bakımından, Yargıtay içtihatlarında da değinilen ve dikkat edilmesi gereken hususlar; kiralananın aile konutu kullanım amacıyla kiralanmış olması, diğer eşin de kira sözleşmesinin tarafı olması veya sonradan kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelmiş olmasıdır. Bu koşullar yoksa, aile konutu olarak kullanılsa bile, kiracı eş tarafından tek başına imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli olacaktır. 

 

3.2.TARİHSİZ ŞEKİLDE İMZALANAN TAHLİYE TAAHHÜDÜ GEÇERLİ MİDİR?

Beyaza imza, boş kağıdın imzalanarak hukuki ilişkinin karşı tarafına teslim edilmesi halidir. Tahliye taahhütlerinin de büyük çoğunluğu, kiracılar tarafından tarihsiz ve boş şekilde imzalanmaktadır. Bu durumda kiraya verenler, düzenleme ve tahliye tarihlerini daha sonradan kendileri doldurup işleme koymaktadır.

 

Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca; tahliye taahhüdünün kiracı tarafından boş ve tarihsiz imzalanması durumu “beyaza imza” niteliğindedir, atılan imza kiracıyı bağladığından boş kısımların kiraya veren tarafından doldurulduğu ve tahliye taahhüdünün bu nedenle geçersiz olduğu itirazına itibar edilemez, kiracı bu davranışının sonuçlarına katlanmak zorundadır. 

 

3.3.ESKİ MALİK TARAFINDAN ALINAN TAHLİYE TAAHHÜDÜ YENİ MALİK TARAFINDAN KULLANILABİLİR Mİ? 

Kiralanan taşınmazın devri halinde yeni malik, eski malik döneminde kurulan kira ilişkisini de devralmaktadır ve kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı haline gelmektedir. Yeni malik, kira sözleşmesi ile birlikte ona bağlı olarak yapılan diğer sözleşme ve taahhütlerin de tarafı olmaktadır. Bu nedenle yeni malik, eski malik döneminde verilmiş tahliye taahhüdüne dayanarak kiralananın tahliyesini talep edebilir. Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, yeni malikin tahliye taahhüdüne dayanmasını engellemez. 

 

3.4.TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNDEKİ CEZAİ ŞART DÜZENLEMESİ GEÇERLİ MİDİR?

Tahliye edileceği belirtilen tarihte taşınmazın tahliye edilmemesi halinde kiracının cezai şart ödeyeceği tahliye taahhütnamesinde kararlaştırılabilir. Bu şekildeki cezai şart düzenlemesi geçerlidir. 

 

3.5.TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE ALT KİRACI TAHLİYE EDİLEBİLİR Mİ?

Kira sözleşmesinin tarafı olan kiracının, kiralananı üçüncü bir kişiye kiralaması durumunda alt kira söz konusu olmaktadır ve taşınmazı bu şekilde kiralayan üçüncü kişiye alt kiracı denilmektedir. 

 

Alt kiracı, kiraya veren ile yapılan asıl kira sözleşmesinin tarafı olmadığından; kiraya verenin asıl kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdüne dayanan tahliye talebinin muhatabı da ancak ilk kiracı olabilecektir. Dolayısıyla asıl kiracıdan alınan tahliye taahhütnamesine dayanan tahliye talebi, doğrudan alt kiracıya yöneltilemez. Alt kiracıdan da ayrıca tahliye taahhütnamesi alınması halinde ise, alt kiracıya doğrudan tahliye talebi yöneltilebilecektir. 

 

Asıl kiracı hakkında Mahkeme tarafından verilen tahliye kararı veya itiraz edilmeksizin kesinleşen tahliye takibi, alt kiracı için de geçerli olur ve onun tahliyesi bu şekilde sağlanabilir.

 

 

4-TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN SONUÇLARI NELERDİR?

Kira ilişkisini sona erdirmek isteyen kiraya veren; usulüne uygun alınmış tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye talepli icra takibi başlatabileceği gibi, doğrudan tahliye davası da açabilir. 

 

Tahliye talepli icra takibi başlatılması durumunda, icra müdürlüğü tarafından kiracıya tahliye emri gönderilerek taşınmazın tahliyesi için süre verilir. Kiracının, kendisine yapılan tebligattan itibaren 7 gün içinde itiraz etmesi durumunda, icra takibi durur. Bu durumda kiraya veren; tahliyeye karar verilmesi için, itiraz gerekçesine ve somut duruma bağlı olarak, 6 ay içinde İcra Mahkemesine itirazın kaldırılması ya da 1 yıl içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali davası açmak durumundadır. 

 

 

5-TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNDE AVUKATIN ÖNEMİ NEDİR?

Tahliye taahhütnamesi hazırlama, tahliye taahhütnamesine dayanılarak tahliye takibi başlatma ya da doğrudan tahliye davası açma süreçlerinde uzman bir avukattan destek alınması, prosedürlerin hatasız ve hızlı şekilde yürütülmesi açısından önem arz etmektedir.

 

Zira Kira Hukuku alanında uzman bir avukat; müvekkilinin pozisyonuna göre, birçok kez tecrübe ettiği hususları gözeterek ihtilaf durumunda ortaya çıkabilecek sorunları önleyici tedbirleri en baştan alabileceği gibi, doğmuş bir ihtilafa yönelik en etkin ve pratik çözüm yolunu izleyecektir. 

 

 

Daha Fazla Bilgi Ve Sorularınız İçin Hukuk Büromuzla İletişime Geçebilirsiniz;

Av. Kerem ÇÖLCÜ 

0242 228 02 20

[email protected]

 

ANTALYA, AVUKAT, KİRA HUKUKU, TAHLİYE TAAHHÜDÜ, TAHLİYE DAVASI, KİRAYA VEREN AVUKATI, KİRACI AVUKATI, TAHLİYE TAKİBİ, İCRA TAKİBİ, DAVA, MAHKEME


Kategoriler


© Copyright 2021-2025 | All Rights Reserved.